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Las claves para convertir un local en una vivienda

La crisis económica que ha provocado la pandemia del covid-19 ha provocado el cierre de miles de pequeños negocios y muchos de los locales han tenido que colgar el cartel de 'Se vende'.

Según explica la red inmobiliaria Comprarcasa, a finales de 2019 había en España 315.940 establecimientos en España, pero la crisis sanitaria pandemia ha hecho desaparecer 85.000 en menos de un año, aunque la cifra podría llegar a los 100.000.

25.000 locales libres solo en Madrid y Barcelona

Solo en el primer trimestre de 2021, en Barcelona se calcula que alrededor de 10.000 locales estaban vacíos, mientras que en Madrid la cifra se eleva hasta 15.000. Y a corto-medio plazo, todos esos inmuebles probablemente seguirán vacíos, ante la previsión de que no surjan nuevos negocios. En este escenario, la red inmobiliaria impulsada por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas, con el fin de darles una nueva vida y aumentar la oferta de pisos. 

El cambio de uso de locales en viviendas es una alternativa que ha cogido fuerza en los últimos tiempos, en gran parte por el ahorro económico que supone tanto para compradores como para inversores. La demanda de licencias se ha triplicado en las grandes ciudades de España, llegando a aprobarse más de 1.800 entre Madrid y Barcelona en apenas tres años.

Ahora bien, ¿cómo se debe plantear esta opción? ¿Qué requisitos legales hay que cumplir? ¿Y de qué manera se puede aprovechar el espacio? Comprarcasa responde a todas estas preguntas en una guía rápida e insiste en que no es un proceso sencillo, ya que estás sujeto a una serie de normativas, permisos y reformas:

Requisitos legales para convertir un local en una casa

La red inmobiliara explica que el local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma, por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones. 

No obstante, recuerda que hay algunas pautas comunes. Por ejemplo, se considera como vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 38 m2, aunque si se trata de un estudio pueden ser de 25 m2.  Además, recalca Comprarcasa, "es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea".

Es más barato, a pesar de los gastos

Una de las ventajas de comprar un local para reconvertirlo en una vivienda es el precio, ya que puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una casa. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.

No obstante, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay que tener en cuenta muchos gastos. Según la red inmobiliaria, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.

La posilidad de hacer un hogar eficiente

Otra de las ventajas de comprar un local y transformarlo en una vivienda es que a la hora de plantear la reforma es posible aumentar la sostenibilidad y el ahorro energético del inmueble a largo plazo. Por ejemplo, recalca el estudio de la red inmobiliaria, "con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles".

Unas condiciones hipotecarias más restrictivas

Los préstamos para comprar un local tienen unas características diferentes a los de la vivienda. En líneas generales, los intereses son más elevados, el porcentaje a financiar es más bajo (en torno al 60%, frente al 80% que concede de media la banca para la adquisición de una vivienda habitual) y tienen unos plazos de devolución más cortos (normalmente, menos de 20 años, frente a los 30 años que ofrecen la mayoría de las hipotecas sobre viviendas). 

Consulta con un experto para aprovechar el espacio

Una vez que hemos comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales y que hemos tenido en cuenta los gastos y cómo vamos a financiar el proyecto, llega el momento de construir el hogar. Lógicamente, el tamaño del local determinará el número de dormitorios, baños o espacios extra que pueda tener la vivienda, aunque siempre y cuando se cumpla con el mínimo legal de que cuente con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, Comprarcasa recomienda consultar con un experto inmobiliario "que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar la transformación con éxito".
Fuente: Idealista